使い方
- 登記の種類(土地・建物の売買/相続/新築の保存/贈与/抵当権の設定など6種類)を選ぶ
- 課税標準の金額(固定資産税評価額、抵当権の設定なら債権金額=借入額)を万円単位で入力する
- 軽減税率の対象になる登記では、必要に応じて「軽減税率を適用する」のチェックを切り替える(対象外の登記はチェックが自動で無効になります)
- 納める登録免許税額と、課税標準・適用税率がその場で表示されます
登録免許税とは
登録免許税は、土地や建物を売買・相続・贈与などで取得したときや、住宅ローンを借りて抵当権を設定するときに、法務局で登記の手続きをする際にかかる国税です。不動産取得税や固定資産税と混同されがちですが、それぞれ別の税金です。取得のときに一度だけかかる点は不動産取得税と似ていますが、納める先が国であることと、都道府県が課す不動産取得税とは別に、登記という手続きそのものに対してかかる点が異なります。
このツールを使ううえで最も間違えやすいのが、課税標準は実際の売買価格ではないという点です。土地や建物の所有権に関する登記では、市区町村が固定資産税を計算するために定めた「固定資産税評価額」を課税標準として使います。固定資産税評価額は売買価格(時価)より低くなるのが一般的です。一方、住宅ローンを借りるときの抵当権設定登記では、不動産の評価額ではなく「債権金額」(借入額)が課税標準になります。この2つを取り違えると税額が大きくずれるため、このツールでは登記の種類ごとに、どちらの金額を入力するかをラベルで切り替えています。
端数処理のルール
登録免許税の計算には、法律で決められた2段階の端数処理があります。まず課税標準の金額そのものの1,000円未満を切り捨てます(国税通則法118条1項)。次に、その課税標準に税率を掛けた金額の100円未満を切り捨てます(国税通則法119条1項)。それぞれの端数処理をしたあとの金額が最低額を下回る場合は、課税標準は1,000円(登録免許税法15条)、税額は1,000円(登録免許税法19条)を適用します。
例えば、評価額8,765,432円の土地・建物を相続した場合(税率1,000分の4)で考えてみます。まず課税標準の1,000円未満を切り捨てて8,765,000円とし、これに税率を掛けると35,060円になります。この35,060円の100円未満を切り捨てて、納める登録免許税は35,000円です。
住宅用家屋の軽減の要件
個人が新築・取得した住宅用家屋については、保存登記・移転登記・住宅取得資金の抵当権設定登記の税率が軽減されます。軽減を受けるための主な要件は次のとおりです。
- 個人が自己の居住用として取得した家屋であること(投資用・事業用は対象外)
- 家屋の床面積が50㎡以上であること
- 新築、または取得後1年以内に登記を受けるものであること
- 市区町村が発行する証明書(住宅用家屋証明書など)を登記の際に添付すること
出典: 国税庁タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」
認定住宅などの上乗せ軽減
新築住宅の保存登記・移転登記では、認定を受けた住宅の種類に応じて、上記よりさらに低い税率が適用される場合があります。このツールの軽減税率の選択には反映していないため、該当する場合は下記の税率を参考にしてください。
- 特定認定長期優良住宅: 保存・移転とも1,000分の1(一戸建ての移転は1,000分の2。措法74)
- 認定低炭素住宅: 保存・移転とも1,000分の1(措法74の2)
- 宅建業者の増改築後の再販住宅の移転: 1,000分の1(措法74の3)
相続登記には免税措置がある
相続による所有権移転登記(このツールの「相続」)は、住宅用家屋のような期限つきの軽減税率の対象ではありませんが、本則税率がもともと1,000分の4と、売買・贈与(1,000分の20)に比べて低い水準に設定されています。さらに、数次相続の場合や、評価額100万円以下の土地を相続した場合など、一定の要件を満たすと登録免許税そのものが免除される免税措置が別途あります。このツールはその判定機能を持たないため、該当しそうな場合は法務局の案内でご確認ください。
実際の手続きでは
登記の手続きは自分で法務局へ申請することもできますが、必要書類の収集や申請書の作成を含めて司法書士に依頼するケースが一般的です。司法書士に依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士への報酬がかかります(報酬額は依頼する事務所や登記の内容によって異なるため、このツールでは扱っていません)。実際に納める登録免許税の正確な金額は、法務局や依頼する司法書士に確認するとより確実です。
登記の種類ごとの税率一覧
このツールが対応している6種類の登記について、課税標準・本則税率・軽減税率・軽減の期限をまとめました。
| 登記の種類 | 課税標準 | 本則税率 | 軽減税率 | 軽減の期限 |
|---|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転(売買) | 固定資産税評価額 | 1,000分の20 | 1,000分の15 | 令和11年3月31日まで |
| 土地・建物の所有権移転(相続) | 固定資産税評価額 | 1,000分の4 | — | — |
| 建物の所有権保存(新築) | 固定資産税評価額 | 1,000分の4 | 1,000分の1.5 | 令和9年3月31日まで |
| 建物の所有権移転(売買・競落) | 固定資産税評価額 | 1,000分の20 | 1,000分の3 | 令和9年3月31日まで |
| 土地・建物の所有権移転(贈与・その他) | 固定資産税評価額 | 1,000分の20 | — | — |
| 抵当権の設定(住宅ローン等) | 債権金額(借入額) | 1,000分の4 | 1,000分の1 | 令和9年3月31日まで |
このツールの前提(かならず確認)
- 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・買取再販の増改築住宅の上乗せ軽減、配偶者居住権の設定にかかる登録免許税は、計算の対象に含めていません。該当する場合は上記の税率一覧・NINTEI_NOTESの記載を参考に、法務局・司法書士にご相談ください
- 相続登記の免税措置(数次相続・評価額100万円以下の土地等)は計算に反映していません。該当しそうな場合は法務局の案内でご確認ください
- 軽減税率の適用には床面積50㎡以上などの要件があります。要件を満たさない場合は本則税率が適用されます
- このツールの計算結果は令和8年4月1日現在の法令に基づく概算です。実際の税額は法務局・司法書士にご確認ください
出典: 登録免許税法 別表第一(e-Gov法令検索) / 国税庁タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」(令和8年4月1日現在の法令等に基づく計算です)