使い方
- 「売買」か「賃貸」かモードを選ぶ
- 売買なら物件価格(税抜)、賃貸なら月額家賃を万円単位で入力する
- 仲介手数料の上限額がその場で表示されます。売買では速算式の内訳も、価格が800万円以下のときは低廉な空家等の特例の注記もあわせて表示されます
仲介手数料とは
仲介手数料(媒介報酬)は、不動産会社が売買や賃貸借の契約成立に向けて売主・買主(または貸主・借主)の間に立って仲介した対価として受け取る報酬です。宅地建物取引業法にもとづく国土交通省告示で、不動産会社が請求できる金額の上限が定められています。
ここで大事なのは、この上限額は「必ず支払う定価」ではないという点です。実際にいくら支払うかは不動産会社との合意で決まるため、上限額どおりに請求する会社が多い一方、値引き交渉に応じる会社や、片手仲介(売主・買主の一方のみを担当)のときに手数料を半額・無料にしている会社も存在します。
速算式の仕組み(なぜ「+6万円」が出てくるのか)
仲介手数料の上限額は、本来は代金額(税抜)を3段階に区分し、区分ごとに掛け率を適用して合算する「区分累進」で計算します。消費税抜きの基準では200万円以下が5%、200万円超400万円以下が4%、400万円超が3%です。
ただし、毎回3段階を積み上げて計算するのは面倒なため、実務では次の「速算式」が使われています。
この「+6万円」は、区分ごとに掛け率が下がっていく差額をまとめて調整するための定額です。400万円超の代金に一律で3%を掛けるだけだと、200万円以下の部分・200万円超400万円以下の部分に本来適用されるはずの高い掛け率(5%・4%)の分だけ少なく計算されてしまうため、その不足分を定額で足すことで、区分計算と同じ結果になるようにしています。仲介手数料そのものには消費税(10%)がかかるため、税込の速算式にすると次のとおりです。
同じ考え方で、200万円超400万円以下は「代金額×4.4%+22,000円」、200万円以下は「代金額×5.5%」(調整額なし)が税込の速算式になります。本ツールは、入力された価格が該当する区分に応じて、これらの速算式を自動で使い分けて計算しています。
消費税との関係(2つの「税」に注意)
仲介手数料の計算には、消費税が2つの意味で関わってきます。
1つ目は、仲介手数料そのものに消費税がかかるという点です。不動産会社の仲介というサービスに対する報酬なので、標準税率10%の消費税が上乗せされます。本ツールが表示する金額は、この消費税を含んだ税込の上限額です。
2つ目は、計算のもとになる代金額は税抜きの金額を使うという点です。個人が売主の中古住宅の売買であれば、そもそも代金額に消費税はかかりません(土地の売買は非課税、個人が売主の建物も課税対象外です)。一方、不動産会社などの課税事業者が売主の新築住宅では、建物部分の代金に消費税が上乗せされていることがあります。この場合、仲介手数料の計算では建物の消費税分を除いた金額を代金額として使う必要があるため、物件情報の金額が税込表示のときは注意してください。
低廉な空家等の特例
2024年7月1日に施行された特例で、物件価格(税抜)が800万円以下の場合、通常の上限額の計算式によらず、依頼者の一方から33万円(税込)まで仲介手数料を受け取れるというものです。空き家をはじめとする低価格帯の物件は、現地調査や書類対応など仲介にかかる手間が物件価格の高い物件と大きくは変わらない一方、通常の計算式では上限額が低くなりすぎ、仲介を敬遠されやすいという課題があったための措置です。
ただし、この特例は自動的に適用されるものではなく、媒介契約を結ぶ際に、不動産会社が依頼者へあらかじめ説明し合意を得ていることが前提です。本ツールでは、入力された物件価格が800万円以下のときに特例の対象になり得る旨を注記として表示しますが、実際に33万円まで請求されるかどうかは契約時の合意内容によります。
支払いタイミング
仲介手数料をいつ支払うかについて法律上の定めはありませんが、実務では、売買契約を締結したタイミングで半額、物件の引き渡し(決済)が完了したタイミングで残りの半額を支払う「半金ずつ」の慣行が広く見られます。契約が成立しなければ、原則として仲介手数料は発生しません。実際の支払い時期・分割方法は不動産会社や契約内容によって異なるため、媒介契約を結ぶ際に確認しておくとよいでしょう。
早見表(物件価格ごとの仲介手数料上限額)
売買における仲介手数料の上限額(税込)を、物件価格ごとに一覧にしました。ほかの金額を知りたいときは、上のツールに価格を入力するとすぐに確認できます。
| 物件価格(税抜) | 仲介手数料の上限額(税込) |
|---|---|
| 500万円 | 231,000円 |
| 1,000万円 | 396,000円 |
| 2,000万円 | 726,000円 |
| 4,000万円 | 1,386,000円 |
| 5,000万円 | 1,716,000円 |
| 8,000万円 | 2,706,000円 |
| 1億円 | 3,366,000円 |
このツールの前提(かならず確認)
- 売買モードの上限額は、宅地又は建物の売買・交換における「媒介」の報酬上限です。1人の不動産会社が売主・買主の双方から報酬を受け取る「両手仲介」の場合、双方それぞれに対してこの上限額まで請求できる可能性があります
- 低廉な空家等の特例は、媒介契約時にあらかじめ合意していることが適用の前提です。本ツールの注記は「対象になり得る」ことを示すもので、実際に適用されるかどうかを保証するものではありません
- 賃貸モードの「一方の上限」は居住用建物の貸借を前提としています。事業用の建物や、借主の承諾がある場合は配分が異なることがあります
- このツールの計算結果はあくまで上限額の概算です。実際の請求額は不動産会社との契約内容によって異なるため、契約前に必ず不動産会社にご確認ください
出典: 「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号)(2026年時点の制度にもとづく計算です)