使い方
- 土地の評価額(固定資産税評価額)を万円単位で入力する
- 家屋の評価額を万円単位で入力する
- 土地の区分(小規模住宅用地・一般住宅用地・非住宅用地)を選ぶ
- 必要であれば「都市計画税もあわせて計算する」にチェックを入れる
- 固定資産税額(および都市計画税額)がその場で表示されます
固定資産税の計算式
課税標準額は、評価額にそのまま税率を掛けるのではなく、下記の住宅用地の特例を反映したあとの金額です。
評価額と課税標準額の違い
評価額は、総務省の固定資産評価基準にもとづいて市区町村が決める、その土地・家屋そのものの価格です。課税標準額は、この評価額に住宅用地の特例などの軽減措置を反映したあとの、実際に税率を掛ける金額です。住宅用地の特例が適用される土地では、評価額よりも課税標準額のほうが小さくなります(家屋には原則としてこの特例はなく、評価額がそのまま課税標準額になります)。
住宅用地の特例
人が住むための家屋が建つ土地(住宅用地)には、固定資産税の課税標準を軽くする特例があります。
- 小規模住宅用地(200㎡以下の部分): 評価額 × 1/6
- 一般住宅用地(200㎡超の部分): 評価額 × 1/3
都市計画税にも同様の特例があり、軽減率は小規模が1/3、一般が2/3です。非住宅用地(商業地や更地など)は、この特例の対象外で評価額がそのまま課税標準額になります。本ツールは面積を入力せず、土地全体をいずれか1つの区分とみなして計算する簡易版です。実際の土地は200㎡を境に区分が分かれて計算されるため、正確な金額は納税通知書でご確認ください。
都市計画税
都市計画税は、都市計画法の市街化区域内に土地・家屋を持つ人に対して、固定資産税とあわせて課税される税金です。市街化区域外の土地・家屋には課税されません。税率は0.3%を上限(制限税率)に市区町村が条例で定めるため、本ツールの0.3%は東京都23区の例であり、実際の税率はお住まいの市区町村にご確認ください。
新築住宅の減額(このツールでは計算していません)
新築住宅を取得すると、家屋分の固定資産税額を1/2に減額する制度があります(一般の住宅は3年間、耐火・準耐火構造で3階建て以上の住宅は5年間、床面積120㎡までの部分が対象。令和13年3月31日までに新築された住宅が対象)。本ツールはこの減額を計算に含めていません。新築住宅にお住まいの場合、実際の税額は本ツールの結果より低くなります。
このツールの前提(かならず確認)
- 土地の区分は面積を入力せず、土地全体をいずれか1つの区分とみなす簡易計算です。実際は200㎡を境に区分が分かれて計算されます
- 新築住宅の減額(家屋分1/2)は計算に含めていません。負担調整措置(評価替えに伴う急激な負担増を緩和する仕組み)も反映していません
- 1.4%(固定資産税)・0.3%(都市計画税)は標準税率・東京都23区の例です。実際の税率は市区町村の条例で異なる場合があります
- 都市計画税は市街化区域内の土地・家屋にのみ課税されます。対象区域外の場合はチェックを入れても実際には課税されません
- このツールの計算結果はあくまで概算です。実際の税額は、お住まいの自治体からの納税通知書や窓口でご確認ください
出典: 総務省「固定資産税」 / 東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」 / 国土交通省「新築住宅に係る税額の減額措置」(2026年・令和8年度時点の制度にもとづく計算です)