利回りKAZOERU

使い方

1. 「不動産」「配当」「投資の年利」から、知りたい利回りのモードを選ぶ
2. 不動産なら物件価格・年間家賃収入・年間経費・購入諸費用を入力する(配当なら株価と1株あたり年間配当金、投資の年利なら元本・最終額・年数を入力する)
3. 入力すると同時に利回りが計算される。URLに条件を付けて開くと、その条件の結果が最初から表示される(例: /rimawari/?mode=fudosan&price=20000000&rent=1200000&cost=300000&shohi=1500000)。計算機の下の「この条件のURLをコピー」でも作れる

利回りはどうやって計算する?(早見表)

不動産の表面利回りは「年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100」で計算します。経費を一切差し引かない、いちばん単純な利回りで、不動産の広告に表示される「利回り」はこの計算方法によると定められています(不動産公正取引協議会連合会の施行規則)。下の表は、物件価格と年間家賃収入の組み合わせごとの表面利回りです。

物件価格をタップすると、その価格・年間家賃120万円で計算機が開きます(年間経費・購入諸費用は初期値のまま)。

表面利回りと実質利回りの違いは?

表面利回りは経費を一切引かない数字なので、実際に手元に残る収益の割合とは異なります。管理費・修繕積立金・管理業務委託費・固定資産税等・火災保険料など、物件を維持するための年間経費を家賃収入から差し引いた金額(NOI)をもとに計算する利回りが実質利回りです。

ただし実質利回りには、分母に何を使うかで2通りの計算方法があります。日本FP協会が公開しているコラムでは、実質利回り(NOI利回り)の分母を物件価格だけとしています。一方、同じ日本FP協会が実施しているFP技能検定の過去問(2級実技試験・資産設計提案業務)の模範解答では、物件価格に仲介手数料や登記費用などの購入諸費用を足した金額を分母として計算しています。どちらの計算方法が正しいと決まっているわけではないため、このツールは購入諸費用を入力すると、両方の実質利回りを並べて表示します。

例えば物件価格2,000万円・年間家賃収入120万円・年間経費30万円の場合、実質利回りは購入諸費用を含めずに物件価格だけで割ると4.50%、購入諸費用150万円を分母に含めると4.19%になります。同じ物件・同じ収支でも、計算方法によって数字が変わることがわかります。

なお、年間経費が年間家賃収入を上回る場合、実質利回りはマイナスになります。例えば年間家賃収入500,000円・年間経費800,000円・物件価格10,000,000円なら、実質利回りは-3.00%です。

配当利回りとは?

配当利回りは、株式に投資した金額に対して、1年間でどれだけ配当金を受け取れるかを示す指標です。日本取引所グループの用語集では「ある時点で株式へ投資した場合の投資資金と、それが1年間に生むと期待される配当金との比率」と説明されています。1株単位で計算する場合は「1株当たり年間配当金 ÷ 株価 × 100」です。例えば株価1,000円・1株当たり年間配当金35円なら、配当利回りは3.50%です。

1株当たり年間配当金には、会社が発表している予想配当金額を使うか、直近の実績配当金額を使うかで数字が変わります。中間配当と期末配当がある銘柄は、その合計額を入力してください。このツールはどちらの金額かを区別せず、入力された金額をそのまま計算に使い、税引前の金額で計算します。実際に受け取る配当金には税金がかかるため、手取り額とは異なります。NISAを使った積立や非課税枠のシミュレーションはNISA積立KAZOERUで計算できます。

年平均の利回り(年利)に直すと?

「元本がいくらから、何年でいくらになったか」がわかれば、その運用を1年あたりの利回りに直して比較できます。この計算は、全国銀行協会が示している1年複利の計算式(元利合計 = 元金 ×(1 + 年利率 ÷ 100)の年数乗)を、年利率について解いた逆算です。

例えば元本1,000,000円が10年で1,300,000円になった場合、年平均の利回り(年利換算)は2.66%です。この利率をそのまま1年複利の計算式に戻すと1,300,000円になり、最初の最終額と一致します。

同じ全国銀行協会の資料には、単利の計算式(元利合計 = 元金 ×(1 + 年利率 ÷ 100 × 預入期間))も示されています。同じ利率(約2.66%)を単利の計算式に当てはめると、10年後の金額は1,265,836円にしかなりません。年平均の利回り(年利換算)は複利で計算しているため、単利の計算式に同じ利率を当てはめても、複利のときと同じ結果にはならない点に注意してください。逆に、想定した年利から将来の積立額や運用結果を計算したい場合は、複利KAZOERUで試算できます。

なお、最終額が元本を下回った場合(運用がマイナスだった場合)、年平均の利回りもマイナスになります。例えば元本1,000,000円が5年後に800,000円になった場合、年平均の利回りは-4.36%です。

このツールの前提(かならず確認)

• 不動産の利回りは、入力した年間家賃収入・年間経費・購入諸費用をもとにした単年の収支だけで計算しています。空室が出た場合の家賃の減少、将来の賃料の下落、大規模修繕、ローンを組んだ場合の金利や返済(レバレッジの効果)は考慮していません
• 年間経費に何を含めるかは統一的な定義がありません。このツールでは管理費・修繕積立金・管理業務委託費・固定資産税等・火災保険料などの合計を想定していますが、実際の内訳は物件ごとに異なります
• 実質利回りは、購入諸費用を分母に含める計算方法と含めない計算方法の両方を表示しています。どちらか一方が正しいと決まっているわけではありません
• 配当利回りは、入力した1株当たり年間配当金と株価から機械的に計算するだけで、将来も同じ配当が続くことを保証するものではありません。税引前の金額で計算しています
• 年平均の利回り(年利換算)は、元本・最終額・年数から複利で運用したとみなした場合の利率を逆算するもので、税金や手数料は考慮していません
• このツールは入力された数値をもとに利回りを計算するだけで、特定の不動産・金融商品への投資を勧めたり、投資の是非を判断したりするものではありません。投資には元本割れを含むリスクがあり、判断はご自身の責任で行ってください

よくある質問

出典

表面利回りの定義(公正競争規約): 不動産公正取引協議会連合会不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第8条

表面利回り・実質利回り(NOI利回り)の計算式: 日本FP協会「不動産投資における利回りの意味」

実質利回りに購入諸費用を含める計算例: 日本FP協会2級ファイナンシャル・プランニング技能検定 実技試験(資産設計提案業務)試験問題・模範解答

配当利回り(株式利回り)の定義: 日本取引所グループ用語集「株式利回り」

単利・1年複利の計算式: 全国銀行協会「知ってナットク『複利の魅力』」

当サイトは民間のサイトで、不動産公正取引協議会連合会・日本FP協会・日本取引所グループ・全国銀行協会が作成・監修したものではありません。個別の投資判断は、ご自身の責任で行ってください。