住宅ローン控除KAZOERU

住宅ローン控除でいくら戻る?(早見表)

ZEH水準省エネ住宅の新築を令和8年(2026年)に取得した場合の例です。年収と年末残高が上がるほど、控除額そのものは増えますが、所得税額が小さいと控除しきれない分が出て、戻る金額の伸びが小さくなることがあります。行(年収)をタップすると、その年収・年末残高3,000万円で上の計算機が開きます。

見出しの金額は年末のローン残高です。表の値は所得税・住民税を合わせて実際に戻る金額(円)。新築のZEH水準省エネ住宅(一般)の令和8年(2026年)の借入限度額は3,500万円なので、残高3,500万円の列はほぼ限度額いっぱいの例です。

借入限度額はいくら?(早見表)

借入限度額と控除期間は、居住した年・取得区分(新築/買取再販/中古)・住宅の性能・子育て世帯等にあたるかで決まります。令和8年〜令和12年(2030年まで)は、新築の省エネ基準適合住宅を除いて共通の金額です。単位は万円(借入限度額)。行の性能名をタップすると、その条件で上の計算機が開きます。

新築

※省エネ(R10-): 新築の省エネ基準適合住宅は令和10年(2028年)以後の入居から原則対象外です。2027-12-31以前に建築確認を受けたか2028-06-30以前に建築されたものだけ、例外として2,000万円・10年(子育て世帯等の上乗せなし)になります。

※その他: 新築のその他の住宅(省エネ基準に適合しない住宅)は、2023-12-31以前に建築確認を受けたか2024-06-30以前に建築されたものだけが対象です。

買取再販

中古

認定等＝認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH＝ZEH水準省エネ住宅、省エネ＝省エネ基準適合住宅、R8-9・R10-は居住年(令和8年・令和9年入居/令和10年以後入居)の略です。40㎡以上50㎡未満の住宅は別枠の特例になります(下記「使える条件は?」)。

使い方

1. 入居した年、取得区分(新築/買取再販/中古)、住宅の性能を選ぶ
2. 子育て世帯・若者夫婦世帯にあたる場合はチェックを入れる
3. 年末のローン残高と、所得税額の計算用に年収を入力する
4. 床面積が50㎡未満の場合は入力する。新築を選んだ場合、建築確認日・建築日が分かれば入力すると、令和10年以後の省エネ基準適合住宅や、その他の住宅(省エネ基準に適合しない住宅)の判定に使われる
5. 借入限度額・控除期間・今年の控除額・所得税と住民税からそれぞれ戻る額が表示される
6. URLに条件を付けて開くと、その条件の結果が最初から表示される(例: /jutaku-kojo/?year=2026&type=new&perf=zeh&balance=30000000&income=6000000)。計算機の下の「この条件のURLをコピー」でも作れます

控除額はどうやって計算する?

その年の住宅ローン控除額は、年末残高等(借入限度額が上限)に控除率0.7%を掛け、100円未満を切り捨てた金額です。

たとえば新築のZEH水準省エネ住宅(一般)を令和8年に取得し、年末残高が30,000,000円なら、借入限度額35,000,000円のほうが小さいのでそちらに0.7%を掛け、控除額は210,000円になります。年末残高が借入限度額を超えている場合は、超えた分は控除の計算に使われません。控除率0.7%(=7/1,000)は令和4年〜令和12年の居住に共通です(租税特別措置法41条4項2号・8項)。

所得税で引ききれないときは?

控除額がその年の算出所得税額より大きく、所得税だけでは引ききれないときは、残りを翌年度の住民税(所得割)から差し引きます。上限は、所得税の課税総所得金額等の5%(上限97,500円)です(地方税法附則5条の4)。

令和7年(2025年)以前に入居した人だけ、この課税総所得金額等に「所得税の基礎控除額 − 480,000円」を足してから5%を掛けます。令和8年度税制改正で所得税の基礎控除額が引き上げられた影響を、住民税の限度額の計算でも取り込むための調整です。令和8年(2026年)以後に入居した人には、この足し戻しはありません。

同じ年収・同じ年末残高でも、入居年によって住民税から戻る額が変わります。たとえば新築のZEH水準省エネ住宅を年収400万円・年末残高3,000万円で取得した場合、令和7年(2025年)入居なら住民税から84,050円、令和8年(2026年)入居なら56,050円です(いずれも令和8年(2026年)の税制で計算)。

控除は何年受けられる?

控除期間は、認定住宅等・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅が13年、その他の住宅(省エネ基準に適合しない住宅)が10年です(新築・買取再販は居住年によらず共通)。中古住宅は令和7年(2025年)以前の入居だと認定長期優良住宅・認定低炭素住宅でも10年でしたが、令和8年(2026年)以後の入居からは借入限度額が3,000万円から3,500万円に増え、控除期間も13年に延びました(措法41条6項・7項)。控除を受けられる最後の年は「居住した年 + 控除期間 − 1」で、上の計算機にも表示されます。

使える条件は?(所得・床面積)

合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年は住宅ローン控除を受けられません(措法41条1項)。また、床面積が50㎡未満の住宅は対象外です。

床面積40㎡以上50㎡未満の「小規模住宅」は、合計所得金額1,000万円以下の年だけ控除を受けられる特例があります。令和7年(2025年)以前の入居では新築(買取再販を含む)だけが対象でしたが、令和8年(2026年)以後の入居からは中古住宅にもこの特例が広がりました。ただしどちらの場合も、小規模住宅には子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せは付きません。新築のその他の住宅は、小規模かどうかにかかわらず建築確認の日が条件になります(上の「借入限度額はいくら?」参照)。

このツールの前提(かならず確認)

• 所得税額・住民税所得割額は、給与収入だけ・東京都・39歳以下・扶養なしという前提(手取りKAZOERUと同じ給与収入モデル)で、2026年の税制にもとづいて試算しています。配偶者控除・扶養控除・社会保険料の等級などで、実際の所得税額・住民税額は変わります
• 控除を受ける年は、入居した年が2026年以前ならその年(2026年の税制)、2027年以後ならその入居年(同じく2026年の税制で試算した目安)として計算しています
• 年末のローン残高は、取得対価との比較・補助金や住宅取得等資金の贈与の特例による調整・連帯債務の負担割合・居住用割合を反映した「年末残高等」をそのまま入力する前提です。これらの組み立て自体はこのツールでは行いません
• 増改築等(リフォーム)の住宅ローン控除、災害で住めなくなった場合の再取得等の特例(控除率0.9%)、令和4年入居の新型コロナ特例(特別特例取得等)は、このツールでは扱いません
• 災害危険区域(レッドゾーン)内の新築を2028-01-01以後に居住の用に供する場合の対象除外(措法41条26項)は考慮していません
• このツールの計算結果はあくまで目安です。実際の控除額は、確定申告(1年目)や年末調整(2年目以降)を通じて所轄の税務署・勤務先が確認する金額によります

出典

借入限度額・控除期間・控除率: 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和6年以後に居住の用に供した場合」「No.1211-2 買取再販住宅を取得した場合」「No.1211-3 既存住宅を取得した場合」/ 国土交通省「住宅ローン減税」/ e-Gov法令検索「租税特別措置法41条」

住民税からの控除: 総務省「個人住民税の住宅ローン控除」/ e-Gov法令検索「地方税法附則5条の4」

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