譲渡所得KAZOERU

使い方

1. 「不動産」か「金」を選ぶ
2. 不動産なら、譲渡価額・譲渡費用・取得日・譲渡日・取得費(わからなければ「わからない」にチェック)を入力する。自分が住んでいた家を売った場合は「マイホームを売った」にチェックする
3. 建物がある場合は「建物の取得費を分けて計算する」にチェックすると、建物の取得価額と構造から償却費を差し引いた取得費で計算できる
4. 金なら、給与年収・売却額・取得費・取得日・売った日を入力する(例: /joto-shotoku/?mode=kin&nenshu=5000000&kprice=5000000&kcost=3000000&kbuy=2019-01-10&ksell=2026-03-01)
5. 入力すると同時に税額が計算される。URLに条件を付けて開くと、その条件の結果が最初から表示される(例: /joto-shotoku/?mode=fudosan&price=50000000&cost=30000000&fee=2000000&buy=2016-04-01&sell=2026-06-01&home=0)。計算欄の下の「この条件のURLをコピー」でも作れる

不動産を売ったときの税金はいくら?(早見表)

譲渡益(売った価格から取得費・譲渡費用を差し引いた金額)がわかれば、下の表でおおよその税額がわかります。マイホームの3,000万円特別控除は含めていない金額です(控除ありの場合との比較は次の見出しで)。2026年中の譲渡として計算しています。譲渡益をタップすると、長期の場合の条件で計算欄が開きます。

長期は所得税15%・短期は所得税30%が基本の税率です(いずれも復興特別所得税・住民税を含めた合計額を表にしています)。長期のうち所有期間10年超のマイホームには、さらに軽減税率があります(後述)。

長期と短期の違いは?

不動産(土地・建物)の長期・短期は、売った日そのものではなく、売った年の1月1日の時点で、取得した日の翌日から数えた所有期間が5年を超えているかどうかで決まります(措置法31条・32条)。

例えば2021年1月1日に買った土地は、2026年中に売ると所有期間が5年で短期譲渡所得になりますが、2027年1月1日以後に売ると所有期間が6年となって5年を超え、長期譲渡所得になります。同じ土地でも、売る年によって長期・短期が変わることがあります。

冒頭の例(2016年4月1日に買って2026年6月1日に売った場合)は、所有期間が9年9か月のため長期譲渡所得です。長期は所得税15%・短期は所得税30%と、短期の方が税率がかなり高くなります。

取得費がわからないときは?

取得費(買ったときの金額)がわからない場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%より少ない場合は、譲渡価額の5%を取得費として計算できます(概算取得費。措置法31条の4、短期でも同じ扱いです)。実額と概算取得費を比べて、大きい方を使うのが有利です。

例えば取得費が不明な土地を2005年6月1日に取得し、2026年4月1日に30,000,000円で売った場合、概算取得費は1,500,000円、差し引き後の譲渡所得金額は28,500,000円、税額の目安は5,789,700円です。

相続や贈与で取得した不動産は、亡くなった人・贈与した人が取得した日と取得費をそのまま引き継ぎます。このツールにも、その人が取得した日を「取得日」として入力してください。

建物がある場合の取得費(償却費)は?

買った建物が「非業務用」(自分が住んでいた家など、事業や貸付けに使っていない建物)の場合、取得費から所有期間中に古くなった分(償却費相当額)を差し引く必要があります(所得税法38条2項)。このツールで「建物の取得費を分けて計算する」にチェックを入れ、建物の取得価額と構造を選ぶと、旧定額法という方法で償却費相当額を自動計算します。

例えば自分が住んでいた木造の家(建物の取得価額15,000,000円)を2005年4月1日に取得し、2026年6月1日に土地(取得費20,000,000円)とあわせて45,000,000円で売った場合(譲渡費用1,500,000円)、建物の償却費相当額は8,788,500円、取得費は土地と合わせて26,211,500円になります。この例はマイホームなので、3,000万円の特別控除で課税譲渡所得金額が0円になり、税額は0円です(所有期間が10年を超えているので軽減税率の対象でもありますが、税額には影響しません。確定申告は必要です)。

マイホームを売ったときの3,000万円控除は?

自分が住んでいた家(マイホーム)を売ったときは、所有期間の長さに関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます(措置法35条)。冒頭の例で比べると、マイホームでない場合の税額の目安は3,656,700円ですが、マイホームの場合は特別控除18,000,000円が引かれて課税譲渡所得金額が0円になり、税額は0円になります。

注意したいのは、特別控除で税額が0円になっても確定申告が必要なことです。また、扶養控除・配偶者控除・基礎控除などの判定に使う「合計所得金額」には、特別控除を差し引く前の譲渡益がそのまま算入されます。上の例では、税額が0円でも合計所得金額には18,000,000円が算入されるため、家族の扶養から外れたり、配偶者控除が受けられなくなったりすることがあります。

主な要件は次のとおりです。

• 所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる(短期譲渡所得から先に控除)
• 住まなくなった家は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年・前々年にこの特例(またはマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例)を受けていないこと
• 売った年・前年・前々年にマイホームの買換え・交換の特例を受けていないこと
• 親子・夫婦・生計を一にする親族など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと
• 特例を受けるためだけの入居・仮住まい・別荘などは対象外
• 税額が0円になっても確定申告が必要
• 共有のマイホームは共有者1人につき最高3,000万円
• 新しい家の住宅ローン控除は、入居した年・その前年・前々年にこの特例を受けると受けられない(入居の翌年から3年目までの年に、新しい家以外の資産を売ってこの特例を受けた場合も同じ)

相続した空き家(親の家など)を売る場合は、この特別控除とは別に「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの3,000万円の特別控除」があります(2016年4月1日から2027年12月31日までの譲渡が対象)。要件の判定や金額の計算はこのツールでは行っていません。主な要件は次のとおりです。

• 相続または遺贈で取得した被相続人の家屋(昭和56年5月31日以前に建築・区分所有建物登記なし・相続開始の直前に被相続人以外の居住者なし)またはその敷地を売ること
• 相続の時から売るまで事業・貸付け・居住の用に使っていないこと
• 家屋は耐震基準を満たすか取り壊すこと(令和6年以後の譲渡は、譲渡の翌年2月15日までに耐震改修・取壊しをすればよい)
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売却代金が1億円以下(他の相続人が売った部分なども含めて判定)
• 相続人が3人以上なら1人あたり最高2,000万円(令和6年1月1日以後の譲渡)
• 市区町村長の「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えて確定申告

10年超の自宅の軽減税率は?

マイホームを売った年の1月1日時点で、家と敷地の所有期間がともに10年を超えている場合、3,000万円特別控除に加えて軽減税率が使えます(措置法31条の3)。課税長期譲渡所得金額6,000万円以下の部分は所得税10%、6,000万円を超える部分は所得税15%です(軽減税率を使わない場合の通常の長期譲渡所得は所得税15%)。

例えば80,000,000円のマイホーム(取得費20,000,000円・譲渡費用2,000,000円)を売った場合、2010年1月10日に買っていれば所有期間15年11か月で軽減税率の対象になり、税額の目安は3,978,800円です。同じ条件でも2018年1月10日に買っていた場合は所有期間7年11か月で10年に届かず軽減税率の対象外になり、税額の目安は5,688,200円と高くなります。

主な要件は次のとおりです。

• 売った年の1月1日において、売った家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること
• 課税長期譲渡所得金額6,000万円以下の部分は所得税10%(住民税4%)、6,000万円を超える部分は15%(5%)
• 3,000万円の特別控除と重ねて受けられる。買換え・交換の特例とは重ねられない
• 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 親子・夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと

金を売ったときの税金は?

金(金地金)や金貨を売ったときの利益は、不動産と違って総合課税の「譲渡所得」です。給与所得など他の所得と合算して税率が決まります(所得税法33条)。

取得した日から数えて所有期間5年以内に売ると短期、5年を超えると長期の譲渡所得です。特別控除は短期・長期(ほかの総合課税の譲渡益を含む)を合わせて年間50万円までで、短期の利益から先に差し引きます。長期の利益は特別控除のあと、さらに2分の1にしてから他の所得と合算します。

例えば給与年収5,000,000円の会社員が、2019年1月10日に買った金を2026年3月1日に5,000,000円で売る(取得費3,000,000円)と、東京都・介護保険第2号被保険者(40〜64歳)に該当しない・扶養親族なしの給与収入モデルでは、所得税と住民税が合わせて年143,700円増えます。

200万円を超える金額で売った場合、買取業者は氏名・住所・マイナンバーの告知を受けて、税務署に支払調書を提出します(所得税法224条の6・225条1項14号)。

所有期間がちょうど5年前後になる売却は、取得した日を1日目として数えるか、その翌日から数えるかで短期・長期の結論が分かれることがあります。例えば2021年3月10日に買った金を2026年3月10日に売る場合がこれにあたります。このツールは、こうした場合は税額が高くなる方(短期)で計算します。正確な判定は税務署にご確認ください。

このツールの前提(かならず確認)

• 税額はすべて目安です。実際の税額は、ほかの所得や控除の状況、確定申告の内容によって変わります。個別の判断は税務署・税理士にご確認ください
• 不動産(分離課税)は、この譲渡所得だけを申告した場合の税額を計算しています。ほかの所得と合算した年末調整・確定申告全体の精算は考慮していません
• 相続した空き家の3,000万円特別控除、マイホームの買い換え・交換の特例、事業用資産の買い換え特例などは計算していません。存在と期限だけを本文で紹介しています
• 建物と土地を一括で購入した場合の取得費の按分、非業務用建物の償却費は、入力した金額をもとに計算しています。事業・貸付けに使っていた期間がある建物は対象外です
• 共有名義の不動産は、共有者1人分の持分の金額を入力してください
• 相続・贈与で取得した資産は、被相続人・贈与者が取得した日・取得費をそのまま引き継ぐ前提で入力してください
• 金は、東京都・介護保険第2号被保険者(40〜64歳)に該当しない・扶養親族なしの給与収入モデルを前提にした、増える税額の目安です。金投資口座・金貯蓄口座の利益(源泉分離課税)、継続的な売買による事業所得・雑所得は対象外です
• 分離課税・総合課税いずれも、譲渡損失をほかの所得と損益通算する計算は行っていません(マイホームの譲渡損失には別の時限措置があります)
• 所得税には復興特別所得税(令和9年分以後は防衛特別所得税も)が上乗せされます。表示している所得税額はこれらを織り込み済みです

よくある質問

出典

不動産(分離課税)の税率・特別控除・軽減税率・概算取得費: 租税特別措置法31条・31条の3・31条の4・32条・35条・36条(e-Gov法令検索)

住民税(分離課税)の税率: 地方税法附則34条・34条の3・35条(e-Gov法令検索)

金(総合課税)の税率・特別控除・支払調書、建物の償却費: 所得税法22条・33条・38条・69条・121条・224条の6・225条(e-Gov法令検索)

復興特別所得税・防衛特別所得税: 復興財確法9条・13条(e-Gov法令検索)・防衛財確法5条の5・5条の9(e-Gov法令検索)

長期・短期の税額の計算例: 国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211

マイホームの3,000万円控除(共有の場合を含む)・軽減税率・空き家の特例: 国税庁タックスアンサーNo.3302・No.3308・No.3305・No.3306

非業務用建物の償却費: 国税庁タックスアンサーNo.3261

金地金の税金(総合課税・50万円・支払調書): 国税庁タックスアンサーNo.3161

計算例(取得費不明・特別控除・軽減税率): 国税庁「令和7年分 譲渡所得の申告のしかた」土地や建物をお売りになった場合

当サイトは民間のサイトで、国税庁その他の公的機関が作成・監修したものではありません。個別の税額計算・申告の要否は、税務署または税理士にご確認ください。