退去費用KAZOERU

使い方

1. 「入居期間」に、入居してから退去するまでの年数と月数を入れます
2. 「建物の構造」は、建物の耐用年数を使う部位(ユニットバスなど)を選んだときだけ表示されるので、そのときに選びます
3. 「部位」ごとに、補修費用(見積書の額)・この傷み汚れが借主の責任によるものか・入居時の状態を入れます。「+ 部位を追加」で部位を増やせます
4. 必要があれば「敷金」を入れると、返ってくる額(または足りない額)もあわせて計算します
5. 結果はその場で切り替わります。URLに条件を付けて開くと、その条件で最初から表示されます(例: /taikyo-hiyo/?yr=4&mo=0&rows=cross.48000.1.s.x&st=tekkin_concrete)。「この条件のURLをコピー」でも同じ形のURLを作れます

退去費用の借主の負担はどう計算する?

国土交通省のガイドラインでは、部位ごとに定められた耐用年数をもとに、入居してからの経過年数が長いほど借主の負担割合を小さくする考え方を採っています。計算式は「負担割合 = 1 −(経過月数 ÷ 耐用年数の月数)」で、経過年数が耐用年数に達すると、残存価値は1円になり、借主の負担も最低1円になります。

たとえば、耐用年数6年のクロス(壁紙)を新品の状態で入居し、4年住んで補修費用48,000円の張替えをする場合、48,000円 ×（1 − 4年 ÷ 6年）= 16,000円（借主の負担割合 33.3%）。

このように、耐用年数に対する経過年数の割合がそのまま負担割合を下げていく関係を、ガイドラインでは直線のグラフで示しています。かつては耐用年数を過ぎた時点の残存価値を10%としていましたが、平成19年の税制改正で減価償却資産の残存価値の定めがなくなったことを受けて、平成23年8月の改訂で残存価値1円の直線に改められました。

耐用年数6年の部位には、畳床・カーペット・クッションフロア・壁・天井のクロス（壁紙）・タバコのヤニ・臭い（居室全体のクロスのクリーニング・張替え）・エアコン・ルームクーラー・ストーブなどの冷暖房機器・電気冷蔵庫・ガス機器（ガスレンジ）・インターホンなどがあります。新品の状態で入居した場合、入居年数ごとの負担割合は次のとおりです。

行見出しをタップすると、その入居年数の例で計算機が開きます(部位はクロス、補修費用48,000円の例)。

耐用年数が違う部位でも、考え方は同じです。耐用年数ごとに、入居年数による負担割合がどう変わるかをまとめました。

表の見出しの年数は入居年数です。値は入居時に新品だった場合の負担割合で、耐用年数に達している欄は、ガイドラインが示す最低額(1円)です。行見出しをタップすると、その耐用年数の部位で入居年数5年の例の計算機が開きます(表の「5年」の列の値になります)。

通常の使い方による傷みは誰が負担する?

2020年4月1日に施行された改正民法621条で、通常の使用による損耗や経年変化は借主の原状回復義務に含まれないことが明記されています。

ガイドラインでも、原状回復とは、借主の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと説明されています。通常の使用による損耗や経年変化の復旧は、貸主の負担になります。

ガイドラインの「賃貸人・賃借人の修繕分担表」には、区分ごとに貸主の負担になりやすい例と借主の負担になりやすい例が示されています。実際にどちらに当たるかは個々の事情で判断されるため、迷う場合の参考にしてください。

部位ごとの耐用年数は?

ガイドラインでは、部位ごとに経過年数を考えるかどうかと、考える場合の耐用年数(または負担の単位)が示されています。下の表の部位名をタップすると、その部位の例で計算機が開きます。

入居時に新品でなかったら?

入居時の状態（グラフの出発点）は、契約の当事者が確認して、あらかじめ話し合って決めるのが適当とされています。新築や交換・張替えの直後に入居した場合は、負担割合100%から始まります。

入居時にすでに経過年数があった部位は、その年数に入居期間を加えた年数を経過年数として計算します。入居時の経過年数がはっきりしない場合は、入居時点の価値を%で指定する方法も使えます。この場合は、指定した価値から入居期間の分を差し引いて負担割合を求めます。

畳表・襖紙など経過年数を考えない部位は?

ガイドラインでは、次のような部位について、経過年数を考えずに補修費用の全額を、傷めた借主の負担とするのが妥当とされています。

• 畳表（表替え・裏返し）・襖紙・障子紙などの消耗品: 消耗品としての性格が強いため経過年数を考慮せず、張替えなどの費用は傷めた借主の負担とされています。
• フローリング（部分補修）: 部分補修では経過年数を考慮せず、補修費用は傷めた借主の負担とされています（全体にわたる傷で全面を張り替える場合は、建物の耐用年数で経過年数を考慮します）。
• 襖・障子などの建具部分、柱: 経過年数は考慮しないとされています（考慮する場合は建物の耐用年数を使います）。
• 鍵の紛失（シリンダーの交換）: 鍵をなくした場合は経過年数を考慮せず、交換費用の全額が借主の負担とされています。
• クリーニング（通常の清掃をしていなかった場合）: 経過年数は考慮しません。借主の負担になるのは通常の清掃をしていなかった場合で、部位ごと又は住戸全体の清掃費用の全額です。

敷金はいくら返ってくる?

敷金の精算は、預かっている敷金の額から、借主の負担の合計を差し引いて計算します。差し引いた額がプラスになれば、その額が借主に返ってくる計算です。マイナスになる場合はこのツールでも不足額を示しますが、敷金から差し引かれる債務のうち、未払いの家賃など原状回復以外のものは計算していません。

たとえば、建物の耐用年数(鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄筋コンクリート造（RC造）・47年)が適用されるフローリングを、建築から16年経過した時点で入居して4年住んで全面張り替える場合(補修費用150,000円)と、新品だったクロスの張替え(借主の負担単位に当たる額18,000円)をあわせて行うとき、借主の負担の合計は92,170円になります。敷金が120,000円だったとすると、計算上、ここから借主の負担を差し引いた27,830円が返ってくる結果になります。(この条件で計算機を開く)

民法622条の2第1項は、貸主は敷金を受け取っている場合、賃貸借が終了して返還を受けたときなどに、受け取った敷金の額から賃貸借にもとづいて生じた借主の金銭債務(未払いの家賃など)を差し引いた残額を返さなければならないとしています。

東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例とガイドラインとは?

東京都には「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」(略称: 賃貸住宅紛争防止条例)という独自の条例があります。東京都の説明によると、原状回復などについての法律上の原則や判例で定着した考え方を、宅地建物取引業者が住宅を借りようとする人に説明することを義務付けた条例です。

東京都の説明では、この条例の対象になるのは次の場合です。

• 東京都内にある居住用の賃貸住宅(店舗・事務所などの事業用は対象外。都外の宅地建物取引業者が都内の物件を扱う場合も対象)
• 平成16年10月1日以降の新規の賃貸借契約(更新契約は対象外)
• 宅地建物取引業者が媒介または代理をする物件

宅地建物取引業者は、住宅を借りようとする人に次の内容を説明することが義務付けられています。

• 退去時における住宅の損耗等の復旧について（原状回復の基本的な考え方）
• 住宅の使用及び収益に必要な修繕について（入居中の修繕の基本的な考え方）
• 実際の契約における賃借人の負担内容について（特約の有無や内容など）
• 入居中の設備等の修繕及び維持管理等に関する連絡先

東京都は、この条例の内容や、退去時の敷金精算・入居中の修繕の費用負担の原則などを説明する「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」第4版(令和4年12月)を公開しています。

この条例と東京都のガイドラインは、このツールの計算には使っていません(計算は国土交通省のガイドラインの考え方によります)。

このツールの前提

• 補修の単価・クリーニング代などの相場: 材料や工法によって物件ごとに違うため、相場は出しません。見積書の額を入れてください。
• 借主の責任による損耗かどうかの判定: 個々の事情で決まるため、利用者が選びます。判断の例はガイドラインの修繕分担表にあります。
• 負担の範囲（㎡・枚・一面分など）の判定: 補修費用には、負担単位に当たる額を利用者が入れます。
• 特約（クリーニング特約など）による負担と、その有効・無効: 契約の内容と個別の事情で判断されるため、計算しません。
• 負担割合の減り方を曲線にする計算(ガイドラインは「直線（または曲線）」を想定): ガイドラインの図と計算例は直線なので、このツールは直線で計算します。
• 耐用年数を過ぎた設備を壊した場合の、本来の機能に戻す費用: 1円とは別に求められることがあり、額は個別に決まります。
• 敷金から差し引かれる、原状回復以外の債務（未払いの家賃など）: 敷金との差引きは、原状回復の負担の合計との差だけを出します。
• 入居中に交換された設備の経過年数: 入居時の状態と入居期間から経過年数を出すため、入居中の交換は扱いません。
• 東京都の条例による説明義務があるかどうか: 条例の説明だけを載せ、計算には使いません。
• この計算は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」の考え方による目安です。ガイドラインは一般的な基準で法的な拘束力はなく、最終的には契約の内容や物件の使い方などによって個別に判断されます。
• すでに結んでいる契約は契約書の内容に沿うのが原則です。ただし、借主に通常の原状回復を超える負担を課す特約が有効とされるには、特約の必要性と合理的な理由があること、借主がその負担を認識していること、借主が負担する意思を示していることが必要とされています。
• 補修費用には、借主の負担単位に当たる額を入れてください（畳は傷んだ枚数分、フローリングの部分補修は㎡単位、クロスは傷を含む一面分までなど）。色や模様を合わせるために範囲を広げた分は貸主の負担です。
• 入居時の状態（グラフの出発点）は、契約の当事者が確認して、あらかじめ話し合って決めるのが適当とされています。新築や交換・張替えの直後に入居した場合は、負担割合100%から始まります。
• 耐用年数を過ぎた設備などでも借主には大切に使う義務（善管注意義務）があり、まだ使えるものを故意・過失で壊した場合などは、本来の機能に戻す工事費などを求められることがあります。
• 2020年4月1日に施行された改正民法621条で、通常の使用による損耗や経年変化は借主の原状回復義務に含まれないことが明記されています。
• 円未満は切り捨てて計算します。

よくある質問

出典

当サイトは民間のサイトで、国土交通省・法務省・東京都その他の公的機関が作成・監修したものではありません。実際の原状回復の費用負担は、契約の内容や個々の事情によって判断されます。金額についての疑問は、貸主・管理会社や消費生活センター・国民生活センターなどにご相談ください。