使い方
- ①「借入額・金利・返済期間・返済方法(元利均等/元金均等)」を入力すると、毎月の返済額と総返済額がわかります(ボーナス返済を使う場合は任意で入力します)
- ②「年収・金利・返済期間」を入力すると、フラット35の基準にもとづく借入可能額の目安がわかります
- ③「当初の借入条件・繰上げ返済までの経過年数・繰上げ返済に使う額」を入力すると、期間短縮型と返済額軽減型の効果を比べられます
- ④「今のローンの残高・残り期間・今の金利・新しい金利・諸費用」を入力すると、借り換えによる総返済額の差がわかります
- それぞれの計算欄はURLに条件を付けて開けます(例:
/jutaku-loan/?amount=30000000&rate=1.5&years=35&type=ganri)。計算欄の下の「この条件のURLをコピー」でも作れます
毎月の返済額はいくら?(早見表)
借入額と金利がわかれば、下の表でおおよその毎月の返済額がわかります。返済期間35年・元利均等・ボーナス返済なしで計算した金額です。借入額をタップすると、その条件で①の計算欄が開きます。
| 借入額 | 金利1% | 金利1.5% | 金利2% |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 56,457円 | 61,236円 | 66,252円 |
| 3,000万円 | 84,685円 | 91,855円 | 99,378円 |
| 4,000万円 | 112,914円 | 122,473円 | 132,505円 |
| 5,000万円 | 141,142円 | 153,092円 | 165,631円 |
金利1%・1.5%・2%は、あくまで計算の前提として設定した数値です。実際の金利や「借り時」を示すものではありません。元金均等で計算すると、初回の返済額はこれより多く、返済が進むにつれて減っていきます。
いくらまで借りられる?
フラット35の総返済負担率の基準では、年収が400万円未満の場合は年間の返済額(住宅ローン以外の借入を含むすべての借入れの合計)が年収の30%以下、400万円以上の場合は35%以下という基準です。②の計算欄は、この基準と入力した金利・返済期間から、借入可能額を逆算しています。
ここでいう「年収」は、給与収入だけの人は給与収入の金額(額面)、それ以外の人は所得金額です。「他の借入」には、住宅ローン以外の自動車ローン・教育ローン・カードローン(キャッシング、分割払い・リボ払いの購入を含む)も入ります。民間の住宅ローンでは、返済負担率の基準や年収・勤続年数などの審査基準が金融機関ごとに異なります。このツールが計算しているのはフラット35の基準にもとづく目安であり、民間金融機関の審査基準は扱っていません。
金利1.5%・返済期間35年・他の借入なしの条件で計算すると、年収別の借入可能額の目安は次のとおりです。年収をタップすると、その条件で②の計算欄が開きます。
| 年収 | 借入可能額の目安 |
|---|---|
| 300万円 | 24,490,000円 |
| 400万円 | 38,100,000円 |
| 500万円 | 47,620,000円 |
| 600万円 | 57,150,000円 |
| 700万円 | 66,680,000円 |
| 800万円 | 76,200,000円 |
借入可能額はフラット35の借入単位(1万円単位)に切り捨てた金額です。フラット35の借入額は100万円以上1億2,000万円以下という範囲もありますが、この表・計算欄はその範囲を当てはめず、基準の計算式だけで逆算した金額をそのまま示しています。
元利均等と元金均等の違いは?
元利均等返済は、毎月の返済額(元金+利息)が返済期間を通じて一定になる方式です。元金均等返済は、毎月の元金部分を一定にする方式で、返済額は利息が多い初回が最も多く、返済が進むにつれて減っていきます。
3,000万円・金利1.5%・35年で比べると、元利均等の毎月の返済額は91,855円で一定ですが、元金均等は初回が108,928円と多く、最終回は71,757円まで減ります。総返済額は元利均等が38,579,007円、元金均等が37,893,605円で、同じ借入額・金利・期間なら、元金均等の方が利息の合計が685,402円少なくなります(元金の減り方が早いためです)。ただし元金均等は、借り始めの毎月の返済額が元利均等より多くなる点に注意が必要です。
繰上げ返済で利息はいくら減る?
一部繰上げ返済には、繰上げ返済した分を次回以降の元金に充てて返済期間を短くする「期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」があります。
3,000万円・金利1.5%・35年で借りて10年間返済したあと、100万円を繰上げ返済すると、期間短縮型では返済期間が1年3か月短くなり、利息が422,301円減ります。返済額軽減型では毎月の返済額が4,000円減り、利息が199,766円減ります。同じ繰上げ返済額なら、期間短縮型の方が減る利息は大きくなります。
一部繰上返済をした結果、返済期間(初回返済日から最終回返済日まで)が10年未満になった場合、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)の対象外になります。控除額の目安は住宅ローン控除KAZOERUで確認できます。
借り換えで総返済額はいくら変わる?
残高2,500万円・残り25年、今の金利2%から1.3%に借り換え、諸費用60万円を含めて比べると、毎月の返済額は8,312円減り、総返済額は1,893,469円少なくなります。
借り換えには、事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用がかかります。諸費用を入れずに、金利や毎月の返済額の差だけで比べると、総返済額の差を大きく見誤ります。④の計算欄は、諸費用を含めた比較です。
このツールの前提
- 入力した金利が返済期間を通じて一定である前提の試算です(固定金利の試算)。変動金利の将来の金利変動は考慮していません
- 保証料・事務手数料・団体信用生命保険の保険料(特約料)・火災保険料・繰上げ返済手数料・印紙税・登記費用などの諸費用は、返済額に含めていません(④の「諸費用」だけは入力した額を計算に使います)
- 毎月の返済は借入の1か月後から毎月1回、利息は1か月=年利÷12として計算しています。初回の日割り計算や、返済日が休日にあたる場合のずれは考慮していません。ボーナス返済は6か月ごとの返済に加算しています
- 端数処理はフラット35の公式サイトの試算例と同じ方式で計算しています。実際の返済予定表とは、金融機関によって数円〜百円程度ずれることがあります
- ③の繰上げ返済は、ボーナス返済を併用していないローンを対象にしています
- 住宅ローン控除・税金は扱っていません。控除額の目安は住宅ローン控除KAZOERUで計算できます
- ②の借入可能額は、フラット35の総返済負担率の基準だけを使った目安です。民間金融機関独自の審査基準(自己資金の割合・勤続年数・信用情報・物件の担保評価など)は扱っていません
よくある質問
ボーナス返済を使うと、返済額はどう変わる?
頭金を増やすと、総返済額はどのくらい変わる?
繰上げ返済は、いつ・いくらからできる?
変動金利で、将来金利が上がったらどうなる?
計算上の借入可能額なら、審査に必ず通る?
住宅ローン控除は、このツールで計算できる?
出典
元利均等返済・元金均等返済の考え方: 住宅金融支援機構【フラット35】「元利均等返済と元金均等返済とは?」
総返済負担率の基準・借入額の範囲・ボーナス払いの上限: 住宅金融支援機構【フラット35】「ご利用条件」
繰上返済の最低額・住宅ローン控除の対象外になる条件: 住宅金融支援機構【フラット35】「繰上返済」
借り換えの試算例: 住宅金融支援機構【フラット35】「借換融資 ケーススタディ・試算例」
繰上返済・借換えの考え方: 一般財団法人住宅金融普及協会「繰上返済と借換え(一部繰上返済)」
この計算ツールは、上記のフラット35公式サイトの試算例と同じ端数処理の方式で計算しており、公式の試算例と一致することを確認しています。当サイトは民間のサイトで、住宅金融支援機構その他の公的機関が作成・監修したものではありません。実際の借入れ・返済条件は、借入先の金融機関にご確認ください。