使い方
- 敷地面積・用途地域・指定容積率・指定建ぺい率・前面道路の幅員を入力する(用途地域を変えると、指定容積率・指定建ぺい率の選択肢もその用途地域のものに変わります)
- 必要に応じて、2本目の道路・特定道路の緩和・角地・防火地域の指定・建物の種類を設定する
- 結果はその場で切り替わる。URLに条件を付けて開くと、その条件で最初から表示される(例:
/yosekiritsu/?m=100&z=dai1shuChuko&y=200&k=60&w1=4)。計算欄の下の「この条件のURLをコピー」でも同じ形のURLを作れる - 敷地が2つの用途地域にまたがる場合は、下の「敷地が2つの用途地域にまたがる場合の計算」を開く
容積率と建ぺい率の違いは?
容積率は、敷地面積に対する延べ面積(建物の各階の床面積の合計)の割合です(建築基準法52条1項)。建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積(建物を真上から見たときの面積。同一敷地内に2以上の建物があるときはその合計)の割合です(建築基準法53条1項)。どちらも、都市計画で定められた指定容積率・指定建ぺい率を上限とし、そこからさらに前面道路の幅員や防火地域の指定などで上限が変わります。このツールは、入力した条件から、延べ面積の上限(容積率の計算)と建築面積の上限(建ぺい率の計算)の両方をまとめて計算します。
前面道路が12m未満のときの容積率は?
前面道路(敷地が接する道路のうち、幅員が最も大きいもの)の幅員が12m未満のときは、指定容積率のほかに、前面道路の幅員(m)に用途地域ごとに決まった数値(10分の4・10分の6・10分の8のいずれか)を掛けた値も上限になり、指定容積率とこの値のうち小さいほうが実際に適用されます(建築基準法52条2項)。たとえば前面道路の幅員が4mなら、住居系の用途地域(10分の4)では4×0.4で160%、非住居系の用途地域(10分の6)では4×0.6で240%が前面道路による上限です(国土交通省の資料の例)。指定容積率が200%の住居系の用途地域なら、160%のほうが小さいので上限は160%、指定容積率が300%の非住居系の用途地域なら、上限は240%になります。前面道路が2本以上あるときは、幅員が最も大きい道路の幅員を使います。下の早見表は、前面道路の幅員と掛ける数値の組み合わせごとの上限です(幅員が12m以上になると、この制限はかからず指定容積率がそのまま上限になります)。
用途地域ごとにどの数値を使うかは、下の「用途地域ごとに選べる容積率・建ぺい率は?」の表を参照してください。行見出しをタップすると、第一種中高層住居専用地域(10分の4)・指定容積率500%の例で計算機が開きます(表の「10分の4」の列の値になります)。
建ぺい率が緩和されるのはどんなとき?
防火地域内にある耐火建築物等、または準防火地域内にある耐火建築物等・準耐火建築物等には、指定建ぺい率に10%が加えられます。特定行政庁が指定する角地(またはこれに準ずる敷地)にあたる場合も、さらに10%が加えられます。両方に当てはまる場合は合わせて20%です(建築基準法53条3項)。たとえば指定建ぺい率60%の敷地が、特定行政庁が指定する角地にあたる場合、建ぺい率は70%になります(国土交通省の図の例)。また、指定建ぺい率が80%の地域のうち防火地域内にある耐火建築物等は、建ぺい率の制限そのものを受けません(建築基準法53条6項)。敷地が防火地域の内外にわたり、建物の全部が耐火建築物等であるときは敷地全体を防火地域とみなし、敷地が準防火地域とそれ以外の区域にわたり、建物の全部が耐火建築物等・準耐火建築物等であるときは敷地全体を準防火地域とみなして、これらの緩和を判定します(建築基準法53条7項・8項)。
敷地が2つの用途地域にまたがるときは?
敷地が2つの用途地域にまたがる場合、容積率・建ぺい率とも、それぞれの用途地域で計算した上限に、その用途地域にある部分の面積の割合を掛けて合計します(建築基準法52条7項・53条2項)。このページの計算機②は、この加重平均を計算します。ただし、敷地の一部の部分だけが建ぺい率の制限を受けない場合(指定建ぺい率80%の地域の防火地域内の耐火建築物等)や、準耐火建築物等の敷地が防火地域と準防火地域にまたがる場合は、このツールでは敷地全体の建ぺい率を計算していません(その場合も、容積率は計算します)。
特定道路の緩和とは?
幅員が6m以上12m未満の前面道路が、幅員15m以上の道路(特定道路)につながっており、その特定道路からの延長が70m以内の部分で敷地が前面道路に接している場合、前面道路の幅員に次の式で計算した数値を加えて容積率を計算できます(建築基準法52条9項・施行令135条の18)。
たとえば前面道路の幅員が6mで、特定道路(幅員15m以上の道路)からの延長が35mの場合、加える数値は3mで、容積率の計算に使う幅員は6m+3m=9mになります(大阪市「大阪市建築基準法取扱い」の例と同じ前面道路の幅員・延長。加える数値は前面道路の幅員と延長だけで決まります)。このツールでは、道路ごとに「特定道路につながっている」をチェックし、特定道路の幅員と延長を入力すると、条件に当てはまるときだけこの緩和を使って計算します。
延べ面積に入れない部分は?
容積率の計算で使う延べ面積には、次のように、建築基準法・施行令で算入しないことになっている部分があります。
- 自動車車庫・自転車置場などの部分は、敷地内の建築物の床面積の合計の5分の1までは延べ面積に入れません(建築基準法施行令第2条第1項第4号・第3項)。
- 住宅・老人ホーム等の地階(天井が地盤面から1m以下のもの)の部分は、住宅・老人ホーム等の部分の床面積の合計の3分の1までは延べ面積に入れません(建築基準法第52条第3項)。
- エレベーターの昇降路や、共同住宅・老人ホーム等の共用の廊下・階段の部分は、延べ面積に入れません(建築基準法第52条第6項)。
- 防災用の備蓄倉庫は50分の1、蓄電池は50分の1、自家発電設備は100分の1、貯水槽は100分の1、宅配ボックスは100分の1まで(いずれも敷地内の建築物の床面積の合計に対する割合)、延べ面積に入れません(建築基準法施行令第2条第3項)。
このツールでは、これらの部分を延べ面積や建築面積の計算には反映していません(説明のみで、計算はしていません)。該当する建物がある場合は、延べ面積の数え方を特定行政庁に確認してください。
用途地域ごとに選べる容積率・建ぺい率は?
用途地域(都市計画法8条1項1号の13種と、用途地域の指定のない区域)ごとに、指定容積率・指定建ぺい率として都市計画で定められる数値の範囲と、前面道路の幅員に掛ける数値は次のとおりです。用途地域を選ぶと、計算機①・②の指定容積率・指定建ぺい率の選択肢もこの表のとおりに変わります。
| 用途地域 | 指定容積率 | 指定建ぺい率 | 前面道路の乗数 |
|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 50%・60%・80%・100%・150%・200% | 30%・40%・50%・60% | 4/10 |
| 第二種低層住居専用地域 | 50%・60%・80%・100%・150%・200% | 30%・40%・50%・60% | 4/10 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 100%・150%・200%・300%・400%・500% | 30%・40%・50%・60% | 4/10(標準)・6/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 第二種中高層住居専用地域 | 100%・150%・200%・300%・400%・500% | 30%・40%・50%・60% | 4/10(標準)・6/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 第一種住居地域 | 100%・150%・200%・300%・400%・500% | 50%・60%・80% | 4/10(標準)・6/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 第二種住居地域 | 100%・150%・200%・300%・400%・500% | 50%・60%・80% | 4/10(標準)・6/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 準住居地域 | 100%・150%・200%・300%・400%・500% | 50%・60%・80% | 4/10(標準)・6/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 田園住居地域 | 50%・60%・80%・100%・150%・200% | 30%・40%・50%・60% | 4/10 |
| 近隣商業地域 | 100%・150%・200%・300%・400%・500% | 60%・80% | 6/10(標準)・4/10・8/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 商業地域 | 200%・300%・400%・500%・600%・700%・800%・900%・1000%・1100%・1200%・1300% | 80% | 6/10(標準)・4/10・8/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 準工業地域 | 100%・150%・200%・300%・400%・500% | 50%・60%・80% | 6/10(標準)・4/10・8/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 工業地域 | 100%・150%・200%・300%・400% | 50%・60% | 6/10(標準)・4/10・8/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 工業専用地域 | 100%・150%・200%・300%・400% | 30%・40%・50%・60% | 6/10(標準)・4/10・8/10(特定行政庁が指定する区域) |
| 用途地域の指定のない区域 | 50%・80%・100%・200%・300%・400% | 30%・40%・50%・60%・70% | 6/10(標準)・4/10・8/10(特定行政庁が指定する区域) |
このツールの前提
- 指定容積率・指定建ぺい率・前面道路の幅員にかける数値・防火地域の指定などは、土地のある市区町村の都市計画図などで確認してください
- 高さの制限(道路斜線・隣地斜線・北側斜線・日影規制・高度地区)、地区計画・条例・建築協定、敷地面積の最低限度、許可や認定による緩和は計算していません
- 延べ面積に入れない部分(自動車車庫・地下室・共用の廊下や階段など)の計算はしていません
- 幅4m未満の道路に面する敷地は、入力した幅員をそのまま使って計算しています。実際には建築基準法42条2項によるセットバックがあり、幅員や敷地面積の扱いが変わることがあるため、市区町村の建築指導の窓口で確認してください
- 敷地が3つ以上の用途地域にまたがる場合、および敷地の一部だけが建ぺい率の制限を受けない場合などの敷地全体の建ぺい率は、このツールでは計算していません
- 建てられるかどうかの判断は、特定行政庁(市区町村などの建築の窓口)や建築士に確認してください
- 容積率・建ぺい率の数値は、2026年5月27日施行の建築基準法の52条・53条の条文で確かめています
よくある質問
用途地域や指定容積率はどこで確認できますか?
前面道路が2本以上あるときは、どちらの幅員を使いますか?
角地の建ぺい率の緩和は、どんな土地でも使えますか?
幅4m未満の道路に面した敷地はどう計算しますか?
特定道路による緩和はどんな場合に使えますか?
敷地が3つ以上の用途地域にまたがる場合は計算できますか?
計算した上限いっぱいまで建てられますか?
どの時点の建築基準法で計算していますか?
出典
容積率・建ぺい率・前面道路・特定道路の緩和: 建築基準法(e-Gov法令検索)52条・53条 /建築基準法施行令(e-Gov法令検索)2条・135条の18
用途地域の種類: 都市計画法(e-Gov法令検索)8条1項1号
計算例: 国土交通省「建築基準法制度概要集」/ 大阪市「大阪市建築基準法取扱い」
当サイトは民間のサイトで、国土交通省・大阪市その他の公的機関が作成・監修したものではありません。実際の建築計画は、特定行政庁(市区町村などの建築の窓口)や建築士にご確認ください。